北京金融法院
民 事 判 決 書
（2024）京74民終938號
上訴人（原審被告）：北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市海淀區(qū)。
法定代表人：李某某，董事長。
委托訴訟代理人：郭某某，北京市某律師事務所律師。
委托訴訟代理人：崔某某，北京市某律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：某銀行股份有限公司總部基地支行，營業(yè)場所北京市豐臺區(qū)。
負責人：劉某某，行長。
委托訴訟代理人：程某，北京市某1律師事務所律師。
委托訴訟代理人：趙某某，北京市某1律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）:王某某，女，198x年x月x日出生，漢族，住海南省陵水縣。
委托訴訟代理人：馮某某，王某某之夫。
被上訴人（原審被告）：杭州某商業(yè)管理有限公司，住所地浙江省杭州市。
法定代表人：段某某，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：虞某某，北京市某2律師事務所律師。
上訴人北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)公司）因與被上訴人某銀行股份有限公司總部基地支行（以下簡稱某銀行總部基地支行）、王某某、杭州某商業(yè)管理有限公司（以下簡稱某商業(yè)管理公司）金融借款合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2023）京0106民初xxxx號民事判決書，向本院提起上訴，本院于2024年5月x日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
某房地產(chǎn)公司上訴請求：1.依法撤銷（2023）京0106民初xxxx號民事判決書第二項、第三項，改判駁回某銀行總部基地支行對某房地產(chǎn)公司的全部訴訟請求；2.本案一審及二審訴訟費用由某銀行總部基地支行承擔。事實和理由：一、某銀行總部基地支行未能盡到足夠的風險注意義務，未采取有效的違約防范措施，其對于案涉房產(chǎn)被另案查封存在過錯。王某某在2020年6月和7月已經(jīng)連續(xù)兩次出現(xiàn)還款逾期，該行為已屬于違約，說明王某某存在繼續(xù)違約風險。在此情況下，某銀行總部基地支行應當啟動風險預警，并應當為防止其違約或房產(chǎn)被另案查封采取相應風險防控措施。該風險防范義務，是為了防止損失出現(xiàn)和擴大的法定義務，而非約定義務?！吨腥A人民共和國民法典》第五百九十一條規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。正基于此，某銀行總部基地支行應當主動采取以下風險防范措施：第一，主動聯(lián)系王某某，詢問違約原因，查詢王某某涉訴情況，并要求王某某及時匯報涉訴情況及相應風險。但本案中，某銀行總部基地支行并未提交證據(jù)證明其曾主動聯(lián)系王某某并詢問相關情況或?qū)ν跄衬成嬖V情況進行查詢。據(jù)悉，在涉案房產(chǎn)被另案查封以前，王某某涉訴的（2021）京0108民初xxxx7號民事案件已經(jīng)進入訴訟階段。第二，及時通知某房地產(chǎn)公司。某房地產(chǎn)公司對王某某承擔階段性擔保，王某某存在違約風險，與某房地產(chǎn)公司存在利害關系。在王某某出現(xiàn)逾期的情況下，某銀行總部基地支行應當及時通知某房地產(chǎn)公司。如某房地產(chǎn)公司能夠及時得知王某某違約信息，某房地產(chǎn)公司可以督促房管部門加快辦理房產(chǎn)證并要求某銀行總部基地支行及時辦理抵押，也可以主動要求某銀行總部基地支行及時辦理預抵押登記，以避免房產(chǎn)被另案查封。但在王某某于2020年6月出現(xiàn)逾期后，某銀行總部基地支行直至2023年4月，才通知某房地產(chǎn)公司，告知某房地產(chǎn)公司王某某違約一事，此時案涉房產(chǎn)已經(jīng)被另案查封。某銀行總部基地支行自身不但不采取措施，還怠于通知某房地產(chǎn)公司，導致房產(chǎn)辦理抵押或預抵押的大好時機錯過。第三，主動辦理預抵押登記。《借款、抵押及開發(fā)商保證合同》第5.2條規(guī)定：“抵押人現(xiàn)不可撤銷地授權某銀行總部基地支行作為其代理人，憑本合同及其他必要文件到有關房地產(chǎn)登記管理機關辦理抵押登記或/及預售備案、預告登記，且某銀行總部基地支行有權將上述代理事項交由某銀行總部基地支行指定的代理機構辦理，無需抵押人另行同意也無需給予通知。抵押人承諾給予充分支持和配合，并及時承擔和繳付各種費用。”由此可見，王某某已充分授權某銀行總部基地支行辦理包括預告登記（含預抵押登記）、抵押登記等事項，無論對案涉房產(chǎn)辦理預告登記還是預抵押登記，某銀行總部基地支行依據(jù)上述授權，均可以代為辦理。另外，某銀行總部基地支行應當主動詢問某房地產(chǎn)公司是否已辦理大產(chǎn)權。2020年8月21日，案涉房產(chǎn)已辦理大產(chǎn)權。因此，在房屋被另案查封以前，房屋完全具備辦理預抵押登記的條件。設立預抵押的初衷，就是排斥第三人對該財產(chǎn)行使權力，防范房產(chǎn)被另案查封的風險。某銀行總部基地支行在已知潛在風險，且完全具備辦理預抵押登記的情況下，因自身懈怠，未及時辦理預抵押登記，導致房產(chǎn)被另案查封，應當承擔相應責任。第四，第一時間辦理抵押。據(jù)悉，某銀行總部基地支行早已開通金融專網(wǎng)，用于金融機構能夠及時辦理抵押。在某銀行總部基地支行知曉潛在違約風險的情況下，即使不辦理預抵押登記，亦應當于收到房產(chǎn)證當日或次日，第一時間辦理抵押，防止另案查封。但據(jù)《不動產(chǎn)信息查詢結果告知單》可以看出，某銀行總部基地支行2023年4月查詢了房產(chǎn)查封情況，也就是說，某銀行總部基地支行直至2023年4月去辦理抵押登記，才知曉房產(chǎn)被查封。此時，距其2021年2月6日收到房產(chǎn)證，已相隔兩年有余?？梢韵胂螅词鼓撤康禺a(chǎn)公司更早地將房產(chǎn)證交付某銀行總部基地支行，基于某銀行總部基地支行長達兩年的辦理周期，同樣會導致房產(chǎn)被另案查封。因此，某銀行總部基地支行應當對未能及時辦理抵押承擔責任。綜上，某銀行總部基地支行在已知潛在風險的情況下，應當主動采取風險防范措施，防止違約出現(xiàn)及損失的擴大。某銀行總部基地支行怠于履行風險防范義務，導致出現(xiàn)損失，其本身存在過錯。一審法院判定某銀行總部基地支行在此過程中不存在過錯，屬于機械理解雙方權利義務，有失公正。二、某房地產(chǎn)公司對于案涉房產(chǎn)被另案查封不存在過錯。某房地產(chǎn)公司在房管部門下發(fā)房產(chǎn)證后，將房產(chǎn)證交付某銀行總部基地支行，其已履行相應義務。至于王某某違約，且房產(chǎn)被另案查封，某房地產(chǎn)公司既不知曉，也不能采取任何措施。首先，王某某是否出現(xiàn)逾期，是否存在潛在違約風險，某房地產(chǎn)公司無從得知。第二，某銀行總部基地支行享有王某某辦理預告登記和預抵押登記的授權，某房地產(chǎn)公司無從享有，無法主動辦理。第三，某銀行總部基地支行享有辦理抵押登記的授權，辦理抵押的進度只能由某銀行總部基地支行掌控，某房地產(chǎn)公司無法參與，無法推進。在此情況下，某房地產(chǎn)公司對于房產(chǎn)被另案查封，不存在任何過錯。按照權責一致的原則，某房地產(chǎn)公司不應就此承擔責任。三、即使某房地產(chǎn)公司存在過錯，亦應按照公平原則，合理分配責任。即使認定某房地產(chǎn)公司存在過錯，但如上所述，對于房產(chǎn)被另案查封，無法實現(xiàn)債權，某銀行總部基地支行亦存在過錯，且過錯程度大于某房地產(chǎn)公司。在此情況下，法院應當依據(jù)公平原則，對于債權無法實現(xiàn)部分，按照雙方的責任比例，予以分擔。一審法院徑行判決某房地產(chǎn)公司承擔全部責任，有失公允。四、無論《借款、抵押及開發(fā)商保證合同》還是《個人一手房按揭貸合作協(xié)議》均屬于格式合同。雖然某房地產(chǎn)公司屬于開發(fā)商，但應當看到，面對金融機構，開發(fā)商亦處于弱勢。無論《借款、抵押及開發(fā)商保證合同》還是《個人一手房按揭貸合作協(xié)議》，均屬于金融機構事先擬定的合同，且不容更改。而各金融機構的階段性擔保條款，均按此約定，某房地產(chǎn)公司亦無從選擇。一審法院應當從實際出發(fā)，判斷條款的性質(zhì)，而不應簡單機械地認為，某房地產(chǎn)公司屬于開發(fā)商，就排除了格式合同的認定。亦不應基于階段性擔保的普遍性，便確認條款的合理性。某銀行總部基地支行作為金融機構，利用其優(yōu)勢地位，排除條款協(xié)商的可能性，其向開發(fā)商或個人提供的制式合同，均屬于格式合同，均應按照《中華人民共和國民法典》關于格式合同的相關規(guī)定，判定合同條款效力。
某銀行總部基地支行辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應駁回某房地產(chǎn)公司上訴請求。1.合同約定，抵押登記手續(xù)辦理完畢并且由某銀行總部基地支行收到他證之日起，保證人的保證責任免除，涉案房屋暫未辦理抵押登記手續(xù)，保證責任免除條件尚未成就，某房地產(chǎn)公司應承擔法律責任；2.某銀行總部基地支行不存在怠于辦理抵押登記情形，不存在任何過錯；3.根據(jù)合同約定，某銀行總部基地支行沒有辦理抵押預告登記的義務，并且王某某與某房地產(chǎn)公司始終未對涉案房屋辦理商品房預售的預告登記，不具備抵押預告登記的條件。
王某某辯稱，同意一審判決。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。
某商業(yè)管理公司辯稱，同意某房地產(chǎn)公司的上訴請求以及上訴理由，涉案房屋被另案查封是由某銀行總部基地支行造成的，與我方無關。
某銀行總部基地支行向一審法院提出訴訟請求：1.請求法院依法判令王某某償還貸款本金4587450.24元、利息99262.89元及至實際清償之日止的利息、本金罰息、利息罰息（暫計至2023年5月26日，本金罰息為25691.89元、利息罰息為1780.67元，自2023年5月27日起至實際清償之日止的本金罰息、利息罰息按照合同約定的標準計算）；2.請求法院依法判令王某某承擔本案的案件受理費、公告費、保全費；3.請求法院依法判令某房地產(chǎn)公司、某商業(yè)管理公司就王某某的上述1、2項支付義務承擔連帶保證責任。
一審法院認定事實：王某某（借款人、抵押人）、某銀行總部基地支行（貸款人、抵押權人）與某房地產(chǎn)公司（保證人、開發(fā)商）簽訂《個人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》，約定：本合同項下貸款只能用于購買B.2款所述房產(chǎn)，該房產(chǎn)的性質(zhì)為住宅，B.2房產(chǎn)坐落：海淀區(qū)某街x號x#住宅樓4層2單元xx3（以下簡稱涉案房屋），購置價格：8442558元；貸款金額為499萬元，貸款期限為360月，實際放款日2018年1月2日；合同利率為放款日的同期基準利率上浮0%；D.3逾期罰息利率為合同利率上浮40%；還款方式為等額本息還款，還款總期數(shù)為360期；擔保以本合同下貸款所購房產(chǎn)抵押，保證人（即-6開發(fā)商）提供保證擔保，保證方式為階段性保證。合同附件《個人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同基本條款》載明：階段性連帶責任保證擔保（簡稱階段性保證），指本合同項下保證人對借款人的全部債務提供連帶責任保證擔保，保證期間為借款人的債務履行期屆滿之日起兩年；但是，借款人辦妥本合同下貸款所購房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權人的他項權利證明文件正本之日起，保證人的保證責任自動解除，但對于在該日之前已到期的借款人債務，以及該日之前發(fā)生保證人或/及借款人的違約而引起的本合同或/及擔保文件項下債務，保證人仍應承擔保證責任和相應的違約責任。3.6借款人未能按期足額償還任何到期應付貸款利息、本金或其他應付款項時，應就欠付款項按照本合同D.3款約定的逾期罰息利率加付逾期期間以實際天數(shù)計算的罰息；借款人未能按約定用途使用貸款，或?qū)①J款資金使用于違法違規(guī)的用途，應就違約使用的貸款資金按照本合同D.4款約定的挪用罰息利率加付違約使用期間以實際天數(shù)計算的罰息。借款人發(fā)生上述違約的，北京銀行同時還有權依照法律法規(guī)的規(guī)定或本合同約定采取其他違約救濟措施。5.2抵押人現(xiàn)不可撤銷地授權北京銀行作為其代理人，憑本合同及其他必要文件到有關的房地產(chǎn)登記管理機關辦理抵押登記或/及預售備案、預告登記，且北京銀行有權自行將上述代理事項交由北京銀行指定的機構辦理，無須抵押人另行同意也無須給予通知，抵押人承諾給予充分支持和配合，并及時承擔和繳付各項費用。6.2保證擔保的范圍為借款人在本合同項下發(fā)生的全部債務，包括但不限于貸款本金、利息、罰息、違約金、補償金、損害賠償金、擔保物保管/維護/維修的費用、實現(xiàn)債權和擔保權益的費用（包括但不限于實際支出的律師費，訴訟/仲裁費用、拍賣/變賣/評估等費用、調(diào)查取證費用、差旅費等）及其他應付款項。因本合同或其任何部分無效、被解除、被撤銷或終止而依法產(chǎn)生的借款人對北京銀行的債務也包括在上述保證擔保范圍中。9.1發(fā)生下列任一項或多項情形的，均構成借款人的違約事件：（1）借款人未能按期足額支付利息、本金或其他應付款項；9.4借款人發(fā)生本合同項下的違約事件的，北京銀行有權根據(jù)本合同的約定或/及法律法規(guī)的規(guī)定行使違約救濟權利，包括但不限于要求糾正違約、變更貸款資金使用或支付方式、停止發(fā)放貸款、計收罰息、重新設置抵押、要求提供或追加其他擔保、依法行使擔保權益及留置權、宣布本合同項下的全部或部分債務立即到期、公告催收、要求賠償損失以及要求償付擔保物保管/維護/維修的費用、實現(xiàn)債權和擔保權益而發(fā)生的費用（包括但不限于訴訟/仲裁費用、評估/鑒定/拍賣等處置費用、律師費用、調(diào)查取證費用、差旅費及其他合理費用）等。借款人未能按期足額償還本合同項下債務，或者發(fā)生本合同項下的違約事件的，北京銀行有權要求保證人就其擔保范圍內(nèi)的本合同債務履行保證責任。借款借據(jù)載明：本次提款的放款日2018年1月2日，到期日2048年1月2日。另，某銀行總部基地支行與某房地產(chǎn)公司簽訂《個人購房按揭貸款開發(fā)商合作協(xié)議》，該協(xié)議明確了階段性連帶責任保證擔保的定義以及雙方在位于北京市海淀區(qū)某街71號的華郡商品項目的合作項目中，某房地產(chǎn)公司為購買合作項目房產(chǎn)的借款人提供擔保的具體方式為階段性保證。2018年1月2日，某銀行總部基地支行按合同約定向指定的收款賬戶發(fā)放貸款499萬元。后王某某依約償還貸款。2020年6月2日，王某某逾期償還當月本息，后于2020年6月4日進行償還，2020年7月2日，王某某逾期償還當月本息，后于2020年7月3日進行償還。后王某某于2021年3月2日開始陸續(xù)出現(xiàn)逾期還款情況。截至2023年5月26日，王某某未償還貸款本金4587450.24元、利息99262.89元、本金罰息25691.89元、利息罰息為1780.67元。2023年4月，某銀行總部基地支行向王某某發(fā)出《全部收貸通知書》，載明：鑒于您未能按時足額還款，截至2023年4月20日，您已拖欠已到期的貸款本金41087.53元并欠付利息、罰息、復利等應付款項，您已發(fā)生借款合同下的嚴重違約，根據(jù)借款合同約定，我行現(xiàn)宣布借款合同下的未到期貸款等全部債務立即到期。同日，某銀行總部基地支行向某房地產(chǎn)公司發(fā)出《全部收貸通知書》，載明：現(xiàn)借款人已在主合同下發(fā)生嚴重違約，我行現(xiàn)宣布主合同下的未到期貸款等全部債務立即到期，截至2023年4月20日，借款人應償還已到期的貸款本金41087.53元，提前到期的貸款本金4546362.71元，同時還應清償利息、罰息、復利等應付款項，并承擔相應的法律責任，為此，我行特發(fā)此函，請你方立即依照擔保文件的約定履行擔保責任。另查，涉案房屋于2020年8月21日登記至某房地產(chǎn)公司名下，登記地址為北京市海淀區(qū)某路x號院x號樓4層2單元xx3，后于2021年1月13日登記至王某某名下。某房地產(chǎn)公司于2021年2月6日將涉案房屋的房本交付某銀行總部基地支行。涉案房屋于2021年2月8日被北京市海淀區(qū)人民法院查封，并于2023年8月17日因人民法院或仲裁委員會生效法律文書轉(zhuǎn)移登記至北京某科技有限公司名下。庭審中，某房地產(chǎn)公司主張，其于2021年2月6日將房本交付某銀行總部基地支行，2021年2月7日雖為周日，但為調(diào)休的工作日，某銀行總部基地支行可辦理抵押登記，但某銀行總部基地支行因自身原因未及時辦理抵押登記，導致涉案房屋因法院查封而無法辦理抵押，某房地產(chǎn)公司對此不存在過錯，故其不再承擔階段性保證責任。某銀行總部基地支行稱，其確于2021年2月6日收到房本，但其僅需在合理期限內(nèi)辦理抵押登記即可，其對涉案房屋無法辦理抵押登記并無過錯，故不能免除某房地產(chǎn)公司的擔保責任。另，某房地產(chǎn)公司主張，王某某在2020年6、7月均出現(xiàn)逾期還款，在此情況下，某銀行總部基地支行應及時通知某房地產(chǎn)公司，并通過預抵押的方式防范抵押不能的風險，根據(jù)涉案合同5.2條約定，涉案房屋具備辦理預抵押登記的條件，現(xiàn)因某銀行總部基地支行未及時辦理預抵押而導致涉案房屋因查封而無法抵押的風險應由某銀行總部基地支行自行承擔。某銀行總部基地支行稱，其不知曉王某某對外負債及訴訟情況，王某某此前確實出現(xiàn)兩次逾期，但均在逾期后1-2天進行償還，并無嚴重違約情形，且合同并未約定某銀行總部基地支行有辦理預抵押登記的義務。王某某稱，其確未告知某銀行總部基地支行對外負債及訴訟情況。經(jīng)詢，某房地產(chǎn)公司稱，房屋登記管理部門陸續(xù)分批辦理涉案小區(qū)的業(yè)主的房本，其分批次領取后交付某銀行總部基地支行，其不確定其何時從房屋登記管理部門領取涉案房屋房本。再查，2022年4月19日，某房地產(chǎn)公司作出分立決議，決議主要內(nèi)容：同意某房地產(chǎn)公司分立，分立形式為存續(xù)分立，即某房地產(chǎn)公司存續(xù)，分立新設某商業(yè)管理公司；分立前某房地產(chǎn)公司注冊資本為3000萬元，實收資本為3000萬元，分立后存續(xù)公司名稱為某房地產(chǎn)公司，注冊資本為2100萬元，實收資本為2100萬元，分立后新設公司名稱為某商業(yè)管理公司，注冊資本為900萬元，實收資本為900萬元。
一審法院認為，某銀行總部基地支行、王某某、某房地產(chǎn)公司簽訂的《個人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》系各方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，各方均應按約全面履行。某銀行總部基地支行按約履行貸款發(fā)放義務后，王某某應按照約定的期限、金額和方式履行償還貸款的義務。王某某貸款后，未按約定還款，某銀行總部基地支行有權按照合同約定主張貸款立即到期，并要求王某某立即清償借款本息及相關費用。某銀行總部基地支行要求王某某償還尚欠的貸款本金及利息、罰息的訴訟請求，具有事實和法律依據(jù)，一審法院予以支持。本案的爭議焦點為某房地產(chǎn)公司是否應承擔階段性連帶保證責任，對此一審法院分析如下：涉案合同約定某房地產(chǎn)公司免除階段性保證責任的條件為“借款人辦妥本合同下貸款所購房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權人的他項權利證明文件正本之日”。首先，根據(jù)現(xiàn)已查明的事實，某銀行總部基地支行于2021年2月6日收到涉案房屋房本，而涉案房屋于2021年2月8日被法院查封，此后涉案房屋不具備辦理抵押登記的條件。客觀而言，涉案房屋因被法院查封而無法辦理抵押登記手續(xù)，解除某房地產(chǎn)公司階段性保證責任的條件未成就。其次，合同并未約定某銀行總部基地支行應自收到房本之日起**日內(nèi)完成抵押登記手續(xù)，亦未約定某房地產(chǎn)公司將房本交付某銀行總部基地支行即可免除階段性擔保責任。最后，自某銀行總部基地支行收到涉案房屋房本至涉案房屋查封僅兩天時間，客觀而言，某銀行總部基地支行難以在合理期限內(nèi)完成涉案房屋抵押登記手續(xù)，且現(xiàn)無證據(jù)顯示某銀行總部基地支行主觀上存在怠于辦理抵押登記手續(xù)的情形，亦無證據(jù)顯示某銀行總部基地支行存在阻止階段性擔保責任解除條件成就的主觀惡意，某銀行總部基地支行對未能及時辦理涉案抵押登記手續(xù)并無明顯過錯。故某房地產(chǎn)公司應根據(jù)合同約定承擔階段性保證責任。另，法人分立的，其權利和義務由分立后的法人享有連帶債權，承擔連帶債務，但是債權人和債務人另有約定的除外。故某房地產(chǎn)公司與某商業(yè)管理公司對王某某應償還某銀行總部基地支行的債務承擔連帶保證責任。關于某房地產(chǎn)公司辯稱，在王某某存在逾期還款的情況下，某銀行總部基地支行未及時辦理預抵押登記，導致涉案房屋因查封而無法辦理抵押登記，故其應免除保證責任一節(jié)，對此，一審法院認為，首先，合同簽訂后，自2018年2月至2020年5月期間，王某某并未出現(xiàn)逾期還款情況，雖王某某在2020年6月及7月出現(xiàn)兩次逾期還款，但王某某均在逾期后一天或兩天內(nèi)履行還款義務，并無嚴重違約情形，且王某某亦表示自己未告知某銀行總部基地支行其對外負債及訴訟情況。在此情況下，某銀行總部基地支行未辦理預抵押并無明顯過錯。其次，合同并未約定某銀行總部基地支行有辦理預抵押登記的義務，未約定何種情形下某銀行總部基地支行應辦理預抵押登記，亦未約定因某銀行總部基地支行未辦理預抵押登記導致房屋無法辦理正式抵押登記即可免除某房地產(chǎn)公司階段性保證責任。故某房地產(chǎn)公司以此為由要求免除階段性保證責任的抗辯意見，一審法院不予采納。關于某房地產(chǎn)公司辯稱“階段性保證責任及階段性保證責任免除的期限的約定系格式條款”一節(jié)，對此一審法院認為，某房地產(chǎn)公司作為商事主體，且為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，其對“階段性保證責任”這一預售商品房交易領域常見的、對其權利義務有重大影響的合同條款的法律風險應有更高的注意義務?！秱€人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》及《個人購房按揭貸款開發(fā)商合作協(xié)議》均系雙方真實意思表示，且在協(xié)商一致的基礎上簽訂，現(xiàn)某房地產(chǎn)公司以此為格式條款為由進行抗辯，一審法院不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國民法典》第六百七十四條、第六百七十五條之規(guī)定，判決如下：一、王某某于一審判決生效之日起十日內(nèi)向某銀行總部基地支行償還尚欠的借款本金4587450.24元、截至2023年5月26日的利息99262.89元、本金罰息25691.89元、利息罰息1780.67元及自2023年5月27日起至實際清償之日止的利息、本金罰息、利息罰息（按照《個人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》約定的標準計算）；二、某房地產(chǎn)公司、某商業(yè)管理公司就上述第一項債務向某銀行總部基地支行承擔連帶保證責任；三、某房地產(chǎn)公司、某商業(yè)管理公司承擔保證責任后，有權向王某某追償；四、駁回某銀行總部基地支行的其他訴訟請求。
本院二審期間，某房地產(chǎn)公司向本院提交1份證據(jù)：查詢?nèi)藶楸本┿y行豐臺支行的《不動產(chǎn)登記信息查詢結果告知單》，擬證明某銀行總部基地支行于2023年4月10日查詢了房產(chǎn)查封情況，認為某銀行總部基地支行直至2023年4月，王某某出現(xiàn)多次逾期的情況下，才去辦理抵押登記，在辦理不能的情況下，才查詢知曉房產(chǎn)被查封。此前，自收取房產(chǎn)證后長達兩年有余的時間，某銀行總部基地支行既未辦理抵押登記，也不知曉房屋被查封。房屋被另案查封，是其辦理周期過長，自身懈怠原因?qū)е?，與某房地產(chǎn)公司交付房產(chǎn)證時點無關。即使某房地產(chǎn)公司更早交付房產(chǎn)證，房屋被另案查封也屬必然。
某銀行總部基地支行質(zhì)證稱，對證據(jù)的真實性認可，對證明目的不認可，銀行辦理抵押登記直接向相關部門提交申請即可，無需辦理專門查詢，2023年4月進行查詢是因為委托的律師想了解情況，該查詢與抵押登記沒有任何關系，是為了訴訟。
對某房地產(chǎn)公司提供的證據(jù)，本院認定如下：該證據(jù)載明內(nèi)容為某銀行總部基地支行查詢案涉房產(chǎn)的情況，并不當然表示某銀行總部基地支行直至2023年4月才辦理抵押登記。該證據(jù)顯示內(nèi)容與某房地產(chǎn)公司所稱證明目的之間的關聯(lián)性不足，不應作為本案定案的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。
本院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條規(guī)定：“民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”本案中主要的欠款違約行為和案涉爭議焦點的不動產(chǎn)相關權屬辦理等事實均發(fā)生于民法典施行之后，故本案應適用民法典的相關規(guī)定。
某銀行總部基地支行、王某某、某房地產(chǎn)公司簽訂的《個人一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》（以下簡稱案涉合同）系各方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，各方應依約履行。結合當事人訴辯意見和在案證據(jù)，各方對于某房地產(chǎn)公司提供保證擔保的方式是階段性保證并無異議，本案二審的爭議焦點為：某房地產(chǎn)公司是否應就案涉?zhèn)鶆粘袚ＷC責任。分述如下：
一、案涉合同已就階段性保證的范圍、期限和免除條件進行明確約定
案涉合同對于階段性保證內(nèi)容進行了明確約定，“階段性連帶責任保證擔保（簡稱階段性保證），指本合同項下保證人對借款人的全部債務提供連帶責任保證擔保，保證期間為借款人的債務履行期屆滿之日起兩年；但是，借款人辦妥本合同下貸款所購房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權人的他項權利證明文件正本之日起，保證人的保證責任自動解除，但對于在該日之前已到期的借款人債務，以及該日之前發(fā)生保證人或/及借款人的違約而引起的本合同或/及擔保文件項下債務，保證人仍應承擔保證責任和相應的違約責任。”
某房地產(chǎn)公司認為案涉合同及《個人一手房按揭貸合作協(xié)議》中的階段性擔保條款，屬于格式條款。對此，本院認為，“階段性保證”屬于預售商品房交易領域的普遍做法，對于貸款方和保證方的權利義務有重大影響，某房地產(chǎn)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，對于該做法和模式有預期且應充分了解。從本案約定內(nèi)容和具體表述看，符合常見的行業(yè)交易模式，相關階段性擔保條款不存在不合理地免除提供格式條款一方責任或加重對方責任等法定的否定其效力的情形，應屬有效。對于某房地產(chǎn)公司以該條款為格式條款為由否定擔保責任承擔的上訴主張，本院不予支持。
二、某銀行總部基地支行應在合理期限內(nèi)辦理抵押登記
鑒于案涉合同對于某銀行總部基地支行收到房屋產(chǎn)權證后辦理抵押登記的時限未做約定，且后續(xù)并無協(xié)議補充，故對于該時限的確定應按照合同有關條款或者交易習慣確定。對此，本院認為，應綜合各方履行能力，本著公平、誠信的原則，以積極促成合同正常履行為目標，合理確定辦理時限。
一方面，履約能力上看，在本案所涉的階段性保證中，某房地產(chǎn)公司在向某銀行總部基地支行交付房產(chǎn)證后，對于后續(xù)抵押權證辦理的進度推進較難實際施加影響，即后續(xù)抵押權證辦理的快慢主要依靠某銀行總部基地支行的流程推進。而某銀行總部基地支行作為金融機構，具有專業(yè)的人員和信息技術平臺的支持，應積極履行合同、主動防控風險，及時、主動去辦理抵押權證；另一方面，從客觀情況來看，需要考慮辦理抵押權證需要的相關手續(xù)和流程的難易、復雜程度，包括核實信息、準備材料、工作安排等方面，給予銀行必要的時間期限。
就具體辦理流程節(jié)點來看。按照案涉合同約定和辦理房屋權屬登記流程，首先辦理王某某名下房屋的個人產(chǎn)權登記，之后某房地產(chǎn)公司向某銀行總部基地支行交付案涉房屋的不動產(chǎn)登記證，再由某銀行總部基地支行辦理案涉房屋的抵押登記。本案中，案涉房屋于2021年1月13日登記在王某某名下，某房地產(chǎn)公司于2021年2月6日將案涉房屋不動產(chǎn)登記證交付某銀行總部基地支行，案涉房屋于2021年2月8日被另案查封，并于2023年8月17日因另案執(zhí)行被轉(zhuǎn)移登記至案外人名下。值得注意的是，在某房地產(chǎn)公司向某銀行總部基地支行交付房本僅2天后，該房屋就因被另案查封導致某銀行總部基地支行無法正常辦理該房屋的抵押登記。一般認為，銀行向不動產(chǎn)登記中心提交抵押登記申請需要系列文件，包括不限于登記申請書、當事人身份證明、土地使用證書等相關材料，文件的搜集和手續(xù)的辦理需均耗費一定的時間，而房本交付與案涉房屋被查封僅間隔兩日，客觀上，相關抵押登記手續(xù)實難在兩日內(nèi)完成。故某銀行總部基地支行未在兩日內(nèi)未完成抵押登記，并未超出合理辦理期限的可預期范圍。
三、某銀行總部基地支行對于案涉房屋抵押登記未辦理不存在過錯
階段性保證的設立初衷在于促使開發(fā)商及時完成項目開發(fā)建設、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，降低銀行作為貸款方因正式權屬登記未完備導致的債權清償風險。開發(fā)商的保證擔保與房屋的抵押擔保是承接關系，階段性保證擔保本質(zhì)是附解除條件的合同。
《中華人民共和國民法典》第一百五十九條規(guī)定，附條件的民事法律行為，當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已經(jīng)成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。
案涉合同已明確某房地產(chǎn)公司免除階段性保證責任的條件為“借款人辦妥本合同下貸款所購房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)并且北京銀行已收到以北京銀行為第一順位抵押權人的他項權利證明文件正本之日”。審理中，各方均認可案涉房屋未按上述合同條款約定辦理抵押登記手續(xù)，故合同約定的保證責任解除條件尚未成就，除非存在某銀行總部基地支行故意拖延、惡意阻撓該條件成就或?qū)υ摋l件未成就存在主觀過錯的情形，否則，某房地產(chǎn)公司不能以案涉房屋未辦理抵押登記為由拒不履行保證責任。
關于某房地產(chǎn)公司認為某銀行總部基地支行風險防范不到位導致案涉房屋未辦理抵押登記及損失擴大的上訴主張。本院認為，對于某銀行總部基地支行是否存在故意拖延、惡意阻撓保證責任解除條件成就或?qū)υ摋l件未成就存在過錯的判斷，應從房地產(chǎn)行業(yè)按揭貸款交易行為的商業(yè)習慣、銀行的主觀意愿與抵押登記產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記未辦理之間的因果關系進行考慮。本案中，借款人王某某在2018年2月至2020年5月期間，并無逾期還款，雖在2020年6月及7月出現(xiàn)兩次逾期還款，但均在逾期后一天或兩天內(nèi)履行還款義務，并無嚴重違約情形，其在一審中也明確表示未告知某銀行總部基地支行其對外負債及訴訟情況。某房地產(chǎn)公司未舉證證明某銀行總部基地支行對于案涉房屋抵押登記未辦理存在過錯，亦未舉證證實某銀行總部基地支行存在惡意阻撓免除其保證責任條件成就的情形，故對于其該項上訴主張，本院不予支持。
綜上所述，某房地產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費44513.49元，由北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 舒 翔
審 判 員 厲 莉
審 判 員 楊 瑩
二〇二四年八月十三日
法官助理 丁若泓
書 記 員 賈若思
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